物业费大调整 小区管理有变动

小区怎么管？物业费收多少？不缴物业费会面临怎样的惩处？小区业委会怎么成立？物业公司服务不佳如何被淘汰？……为进一步提升全市住宅小区物业管理水平，规范物业管理市场秩序，切实维护业主与企业的合法权益，提高物业行业整体服务水平，近日，我市发布《蚌埠市强化住宅小区物业管理工作实施方案》（以下简称《方案》）。

未来几年，小区怎么管？小区物业管理中会出现的很多问题都会在这个《方案》中找到答案。市物业办负责人表示，《办法》出台的目标就是要经过1—3年努力，使我市物业管理体系和制度更加完善，物业行业信用管理、优胜劣汰机制更加成熟，服务标准等级化、收费方式“菜单化”的动态管理模式基本形成，物业服务市场化进程稳步推进。物业服务企业“中标就要搞好服务”和业主“住小区就要交费”两种意识要不断被强化。并且，要通过建全组织领导机构和提高信息化管理能力、加强业主委员会建设和监管、推进综合执法进社区等举措，巩固“市、区（县）、街（乡镇）、居（村）”四级管理体系，实现社区党组织领导下的“1+3”物业管理机制建设更加卓有成效。

物业服务“点单制”，费用计算变灵活

每年临近年底，都是各个小区物业催收物业费的时节。有些业主觉得物业费收费标准太高，有人觉得物业服务不令人满意，而物业也觉得收缴物业费太难。

此次发布的《方案》明确要规范物业服务标准，建立动态调价机制。

“我们目前的收费是划分出几个档次，物业对照不同的档次提供服务，然后按该档次的标准收费。以后，居民可以按照‘服务菜单’勾选物业服务项目，按项付费，而且这个标准也是动态的。”市物业办相关负责人介绍，我市正在修订《蚌埠市物业服务收费管理办法》，对住宅小区物业服务收费实行分级分类政府指导价，根据物业公共服务平均成本、最低工资标准、居民消费价格指数变动等情况，建立住宅小区物业服务收费标准的动态调整机制，每2年进行1次评估，根据评估结果适时调整公布。在物业服务相应等级内，物业服务可实行“菜单式”服务。相关部门会在2021年3月31日前修订完成《蚌埠市物业服务收费管理办法》。按照新的物业收费办法，每个小区选择的服务内容不同，物业费收费标准也不相同。

动态的物业费管理目的是建立物业服务收费保障机制，积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费意识，自觉履行物业服务合同，按时足额缴纳物业服务费等合理费用。《办法》中也明确，对无故不按时交纳物业服务费的公职人员，由街道或居委会与未缴费人员的单位进行协调，由所在单位进行引导教育。

“投诉量”、信用很关键，物业公司面临优胜劣汰

如何实现物业公司的优胜劣汰，《办法》明确，会结合物业服务行业信用评价体系，建立物业服务企业发展激励机制和优胜劣汰机制。12345市长热线等投诉情况会被纳入年度住宅小区物业服务评比，每年评选“物业服务十佳住宅小区”和10个物业服务最差住宅小区。对服务品质好的优质物业服务企业给予政策支持；对因服务质量差导致业主满意率低、物业服务费收缴率低，不能正常运转的项目，由各县区物业管理行政主管部门启动退出程序。

另外，我市还要用市场的手段推进老旧小区专业化物业管理工作，计划利用3年时间，逐步实现由政府财政补贴过渡到专业化物业管理模式。鼓励优质物业服务企业将老旧小区与专业化物业管理小区的物业管理进行整合。

我市还制定了《蚌埠市物业行业信用管理办法》，建立健全物业服务企业信用档案系统，建立物业服务企业和从业人员“红黑榜”，把信用评价作为推动行业健康发展，推动物业服务企业优胜劣汰的重要依据。严格物业服务企业的日常监管和考评，对不按合同提供服务的，通过约谈法定代表人、限期整改、责令退出服务项目等方式规范企业行为。

业委会全覆盖，明年6月核查通报

很多小区陆续成立了业委会，如何推进小区自治管理往纵深发展形成新格局。按照《方案》要求，我市要全面开展业主委员会成立工作，加快推进业委会全覆盖。街道（乡镇）、居（村）委会负责指导和推动成立业主委员会。2020年12月31日前出台规范业主委员会管理的相关文件，符合条件的住宅小区全面启动成立业主委员会。2021年6月，对业主委员会成立工作落实情况开展全面核查并进行通报。

打开手机，参与业主共同决策

很多业主朝九晚五，觉得难以真正参与到社区的公共事务决策中，今后这种状况或许会改变。根据《方案》要求，相关部门不仅要夯实基础信息建设，收集、整合和修正住宅类房屋信息，完善住宅小区房屋数量、面积、户数、建成年代、维修资金建立情况等基本信息，充实住宅类房屋和住宅小区管理数据库。还要健全信息系统，充分利用信息化手段加强物业管理，在住房和城乡建设、自然资源和规划、住房资金管理等部门已有数据平台基础上，建成涵盖政府管理、房屋信息、业主信息、企业信用、业主委员会运行、维修资金管理等模块的物业管理信息服务系统，实现分级管理、部门间数据共享、动态更新。

数据信息平台的搭建为业主参与社区管理也提供了便利，我市要引进业主共同决策手机投票系统，也就是说，点点手机，就能直接参与社区公共事务决策。

不仅要“摸清家底”，还要公开“家庭收支”

小区有多少“家底”，公共资产到底有多少？绝大部分小区业主都不知道，今后这都不是秘密了。

《办法》规定，我市各个小区要设置公开栏和意见箱，严格落实政策法规、管理规约、小区财务、小区事务等物业服务事项公开公示和物业服务内容、收费标准、收费缴费、报修渠道、投诉举报、监督检查方式公开公示，主动接受业主监督并采纳合理化意见建议。2021年3月31日之前，由业主委员会对住宅小区的物业用房，利用业主共用、共有设施经营收益（如共有场地停车费、共有设施租赁费、公共部位广告费等）进行全面核查，2021年6月30日前将小区公共收益支出、业主物业服务费缴费情况进行公开公示，让物业服务企业自觉接受业主监督，同时增强业主自觉缴纳物业服务费意识，增强物业服务企业与业主的互信。

社区事，都得管，多部门综合执法

小区管理，很多问题鸡毛蒜皮，可处理起来因为涉及部门较多，非常棘手。

《办法》要求，各县区政府（管委会）建立联席会议制度，组织区发展改革、公安、行政执法、规划、住房和城乡建设、生态环境、市场监管、人防和消防等多家部门进社区综合执法，街道、社区参与对综合执法部门的目标考核。有关部门要按照“第一时间发现、第一时间劝阻、第一时间报告、第一时间处置、第一时间消除影响”的标准，建立“投诉即办”“吹哨报到”机制，实现“小事不出社区（村）、大事不出街道（乡镇）、难事部门能报到”。还要督促、指导社区和物业服务企业及时解决群众反映的问题。对群众长期反映的突出问题，建立台账，挂账督办；对存在的共性、难点问题，及时研究解决措施。各县区要结合12345市长热线物业管理投诉情况，对环境脏、乱、差等问题开展专项整治，对堵塞消防通道、私搭乱建、侵占绿地等行为加大综合执法力度；及时排查消除老旧管线、电梯、消防设施等存在的安全隐患。2020年12月31日前出台综合执法进小区相关文件。